Fastighetsbolag - Vad ska man titta på?

Ett fastighetsbolag är ett bolag vars verksamhet går ut på att köpa, förvalta och/eller sälja fastigheter. Det är en bred kategori och mellan de enskilda fastighetsbolagen skiljer det ibland en hel del. Förenklat finns det två kategorier: fastighetsbolag av förvaltande karaktär och fastighetsbolag av förvärvande karaktär. Fastighetsbolag av förvaltande karaktär köper fastigheter för att behålla och får avkastning genom de löpande kassaflödena från hyrorna. Fastighetsbolag av förvärvande karaktär köper istället fastigheter för att rusta upp dem med målsättningen inom en viss tidsperiod sälja fastigheterna till ett högre pris. På Stockholmsbörsen finns båda typer och såklart några som mixar. En annan sak som skiljer fastighetsbolagen åt är vilken typ av fastigheter de köper. Några av de vanligaste typerna är hyresfastigheter, bostadsfastigheter, industrifastigheter och kontorsfastigheter. I bolagens årsredovisning och kvartalsrapporter brukar man kunna läsa om hur fastighetsbeståndet är fördelat, vilket jag tycker är viktigt att läsa igenom så att man förstår bolaget men även så att bolagets profil matchar din investeringstes.

När det kommer till fastighetsbolag tycker jag att det finns några poster och siffror som man ska titta lite extra på.


Nyckelposter

Uthyrningsgrad/Vakansgrad
Uthyrningsgraden/vakansgraden berättar om hur stor del av beståndet som är uthyrt/står tomt. Generellt sätt så ska uthyrningsgraden i en högkonjuktur ligga strax över 90% men beroende på kan det vara acceptabelt att den är lägre. Tillexempel om bolaget precis förvärvat ett större fastighetsbestånd och är i fart med att rusta upp för att sedan kunna hyra ut.

Koncentrationen bland hyresgästerna
Vissa fastighetsbolag har en väldigt koncentrerad portfölj av hyresgäster. Detta innebär att några få hyresgäster står för en stor del av hyresintäkterna. Detta är något som man ska vara vaksam på. I fall en betydande hyresgäst får problem innebär det stora tapp i hyresintäkter.

Belåningsgrad
Precis som när du köper ett hus eller lägenhet får du bara låna en viss procent av marknadsvärdet. Belåningsgraden visar hur hårt belånat fastighetsbolaget är. En låg belåningsgrad ger finansiell trygghet i from av att det går att låna upp mer pengar i fall bolaget behöver mer likvida medel, tillexempel om en intressant förvärvsmöjlighet uppstår. För de fastighetsbolag som är noterade på Stockholmsbörsen varierar belåningsgraden mellan 17 och 60%.

Räntetäckningsgrad
Täcker hyresintäkterna räntorna? Genom ränteteckningsgraden får du reda på hur väl bolaget kan täcka sina finansiella kostnader. Räntetäckningsgraden beräknas genom följande formel: (Rörelseresultat + finansiella intäkter) / finansiella kostnader. Är kvoten lägger än 1 betyder det att bolaget inte har råd att betala sina räntor. De större fastighetsbolagen på stockholmsbörsen har oftast en räntetäcknignsgrad på över 4.

P/F talet
När det kommer till multipelvärdering av fastighetsbolag finns det bättre metoder än P/E. Problemet med P/E i det här fallet är att du får med värdeförändringar i fastighetsbeståndet, vilket svänger mycket upp och ner i fall företaget genomför transaktioner. En bättre multipel är att dela priset på förvaltningsresultatet. Förvaltningsresultat är resultatet från den löpande verksamheten och på detta sätt får du en bra kvot mellan priset på aktien och hur effektivt fastighetsbolaget är på att sköta sin verksamhet. För de större fastighetsbolagen på stockholmsbörsen betalar man mellan 8 till strax över 30 gånger förvaltningsresultatet.

Substansvärde / Substansrabatt
Substansvärdet anger hur mycket fastighetsbolagets tillgångar är värda. Precis som med ett investmentbolag kan man ställa bolagets tillgångar i förhållande till aktiepriset och få reda på om man betalar en premie, det vill säga mer än vad bolagets tillgångar är värda, eller en rabatt, det vill säga mindre än vad tillgångarna är värda. För att hålla koll på hur substansen står sig till priset vill jag tipsa om sidan fbindex, som löpande uppdaterar hur premien/rabatten utvecklas.

ROA & ROE
ROA och ROE är två avkastningsmått som står för Return On Assets respektive Return On Equity. På svenska betyder det avkastning på tillgångar respektive avkastning på eget kapital. Jag tycker att dessa två mått är bra att kolla då det anger hur mycket avkastning en investerad krona i fastighetsbolaget ger. Framförallt använder jag måtten när det kommer att jämföra hur effektiva fastighetsbolagen är sinsemellan. ROA anger avkastningen med belåning och ROE avkastningen utan belåning.

ROA = Vinst efter skatt / tillgångar

ROE = Vinst efter skatt / Eget kapital.

De bästa fastighetsbolagen på Stockholmsbörsen har de senaste åren kunnat leverera en ROA över 7% och en ROE över 15%. Generellt sätt brukar börsen avkasta 7% årligen och genom att ställa det mot ROE måttet så ser vi att fastigheter har varit en bra investering gentemot snittet.

En av mina främsta tankemodeller när det kommer till investeringar är att tänka bort historiken och istället tänka: Skulle du fortfarande investera i bolaget även om du inte hade det i portföljen? Det är väldigt lätt att bli förälskad i sina investeringar alternativt stirra sig blint på att bolaget har gått så pass bra historiskt så vad skulle nu kunna gå fel? Jag tycker att det är viktigt att ha den här modellen i bakhuvudet när man tittar på fastighetsbolag. Bara för att det har varit 5 goda år behöver det inte blir 5 bra till. Även om jag faktiskt skulle satsa "mina 5 öre" på att det faktiskt blir så. Nedan redogör jag för 3 anledningar till att jag fortsatt tror att fastigheter är en bra investering men som vanligt är det bara mina åsikter och detta ska inte ses som en rekommendation eller rådgivning.


1. Lågräntemiljön är här för att stanna

Sedan finanskrisen 2008 har vi befunnit oss i en lågräntemiljö. Låga räntor kring 1 % och ibland även under 0 har blivit det nya normala. Det finns få branscher som gynnas så pass mycket som fastighetsbranschen. En stor del av fastighetsbolagens kostnader utgörs nämligen av räntekostnader. Sänks räntan blir det helt enkelt mer pengar på sista raden kvar för fastighetsbolagen. Coronapandemin har satt press på världsekonomin och vi att då centralbankerna skulle tvärvända och höja räntan finner jag tämligen osannolikt. I stället tror jag att vi kommer att ligga kvar på de här nivåerna, vilket kommer att fortsätta att gynna fastighetsbolagen. Självklart tycker jag att man ska hålla ett öga på ECB samt FED för att se hur saker och ting förändras och i vilken hastighet de justerar räntan.


2. De flesta fastighetsbolag är vinstmaskiner och har solida balansräkningar

Man ska inte dra alla fastighetsbolag över en kam men de flesta fastighetsbolag på stockholmsbörsen har både en rimlig belåningsgrad samt en hög räntetäckningsgrad. Detta gör att de står väl rustade för framtiden. Flertalet av bolagen är vinstmaskiner och har kontinuerligt levererat avkastning till sina aktieägare. Många av bolagen på Stockholmsbörsen ställde in sina utdelningar under våren men tillexempel så fortsatte fastighetsbolaget Castellum att dela ut.


3. Coronapandemin utmanar men dräper inte.

Coronapandemin har lett till förändrade arbetssituationer. Många personer inom tjänstesektorn har avvridits från att jobba från sitt kontur utan istället tvingats jobba hemifrån. Vad kommer detta få för effekter på kontorsmarknaden? Tittar jag på mitt eget beteende och mina vänner inom tjänstesektorn kan jag konstatera en sak. Vi behöver träffa kollegor fysiskt då och då för att hålla produktiviteten. Jag tror att det är osannolikt att dessa möten skulle flyttas till caféer eller andra typer av lokaler. Företagen behöver sina kontor för att deras anställda ska ha en enskild plats att träffa på men också för att kunna hålla ihop personalen och kunna bibehålla företagskulturen. Jag tror att Coronapandemin har öppnat upp för att det blir friare för personalen att jobba hemifrån någon dag i veckan men jag tror inte det kommer att leda till att föregagen säger upp sina kontor. Däremot kan vi såklart se en period av nedgradering där företagen skaffar mindre kontor och i sånt fall gäller det för fastighetsbolagen att disponera sina fastigheter väl, vilket faktiskt kan skapa möjligheter. Oftast är kvadratmeterhyran högre på ett mindre kontor än på ett större så det finns absolut möjlighet att göra om hotet till en möjlighet.